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首页 > 相关知识 > 土地增值税清算前的准备工作

一、土地增值税清算是房地产企业纳税管理中最关键的工作,土地增值税的税负和风险基本决定了房地产企业整体的税负和风险。


二、土地增值税清算前的准备工作是否到位,也同样决定了土地增值税清算的成功与否。我们将清算前的准备工作概括为税负测算、账务梳理和证据准备三个环节。


三、房地产企业以项目为单位实现财税配比原则,土地增值税初期的预征完全不能代表最终的税负。要迎接清算,第一步就是做好税负测算,知己知彼方能成功。税负测算又有四个关键点:

1、统计和预测商品房销售收入,特别关注关联交易中的价格合理性和特殊产品(如地下无产权车位)的处理。

2、统计土地价款和开发成本的实际发生额和未到位入账额,尤其是未到位入账额,财务应同其他部门沟通,尽可能取得准确数字。

3、将开发成本中的利息剔除到开发费用部分,比较据实扣除和比例扣除优劣,选择适当方法。

4、税务测算是一个动态过程,愈早愈好,即使不够精确,可以随着开发过程逐步细化和精确化,清算前夕才开始测试显然是最被动的。


四、土地增值税清算规则虽然不同于企业账务处理,但又来源于账务。因此账务规范和核算的精细化程度均会影响土地增值税清算的结果。账务梳理的关键点如下:

1、成本与费用的核算是否准确,是否将成本计入费用或将费用计入成本;

2、各产品成本核算是否准确实施,尤其是商铺产品,售价很高,成本如果未能完整准确核算,会造成土增清算较大损失。这就要求企业在成本核算和分摊中做到精细化。

3、各项目成本有无混计,各分期成本有无混计。


五、土地增值税清算中最有力的支撑是证据链,合同、发票、资金流、其他证据组成证据链体系。企业应在清算前将整个证据链进行检查完善。

1、合同是否齐备,内容是否完善,条款是否清晰,后续实施是否同合同一致,有无补充协议。

2、发票是否齐备,发票真实性、合理性和格式是否完备。

3、资金流是否真实支付,是否同合同和发票保持一致,尤其关注未支付部分的风险。

4、其他证据如决算报告、进度验收报告、内部相关文件是否齐备,特殊项目如旧城改造应关注政府文件和相关资料整理齐备。


六、预先测算发现差距,账务梳理确保规范,证据链条整理齐备,三者统一,方可确保企业在土地增值税前做好充分的准备工作。

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